楚蒂小姐

自從110/7/1開始～出售105/1/1以後取得的房子，已經開始適用房地合一稅2.0啦

稅負的計算上是加重的!

本著我本業的專業，來簡單直白的說明一下。

以下都是以個人持有房地的狀況來說明

一、先以你持有你房子的時間長短來對照適用的稅率，來考慮一下買賣的時機點!

房地合一稅1.0的稅率規定如下                  房地合一稅2.0的稅率規定如下

持有未滿一年              稅率45%               持有未滿兩年              稅率45% 

持有滿一年,未滿兩年   稅率35%               持有滿兩年,未滿五年   稅率35%

持有滿兩年,未滿十年   稅率20%               持有滿五年,未滿十年   稅率20%

持有十年以上              稅率15%               持有十年以上              稅率15%

(來源:財政部)

二、了解持有的年數有多重要之後，如果還是要賣，那就可以來了解一下稅負是怎麼計算的

課稅所得＝a成交價－b取得成本－c相關費用－d土地漲價總數額

課稅所得再*步驟一對照出來的稅率＝你要繳的稅

再白話一點說明公式

a.成交價即是你這次賣房子的賣價

b.取得成本包含1.你當時買入房子的成交價 2.附加成本(購入房地時為了達到可供使用狀態產生的費用,例如契稅、印花稅、代書費等等)

c.相關費用包含此次交易房地所支付的必要費用規費、仲介費、代書費、清潔費等等

其中c比較特別，房地合一稅1.0的時候，如果你無法實際舉證~可以以成交價的5%來計算；房地合一稅2.0如果你無法實際舉證，則只能以3%來計算，並且有30萬的上限

d.這比較複雜，總之修法後也將利用土增稅稅率較低的這個漏洞給補上了。

那至於有什麼方法可以節稅？我們又不是投資客是不是有對我們比較友善？

答案是有的!

應該多少都有聽說過自住房屋若課稅所得在400萬以下免稅~

但這個自住稅負的優惠只適用於

個人或其配偶、未成年子女，辦竣戶籍登記且連續居住該房屋六年以上，且這六年間都沒有出租、供營業或者執行業務使用之情況，且交易前六年內沒有使用過這個自住優惠稅率。

如果符合以上條件～就是400萬以下免稅，超過400萬以上也享有優惠稅率10%

房地合一稅也有重購退稅這個規定，不管是小換大、大換小

只要符合下列規定，可以全額或者依照比例來退稅

• 簽約買賣前一年沒有出租或營業使用
• 個人、配偶或直系親屬設有戶籍
• 出售舊屋與買新屋的時間差距2年內
• 重購退稅房地在5年內須作自用住宅且有戶籍登記、不能出租或遷戶

至於申報，只要是適用房地合一稅，也要記得不再是5月併入你的綜所稅申報了，而是不管有沒有應納稅額，都要在房地所有權移轉登記日之次日起30天內做申報唷!!